Стоит, но надо внимательно изучить банкротное дело перед принятием решения об участии в торгах по ней.
Когда на квартире зарегистрировано обременение в виде ипотеки или наложен арест (запрет регистрационных действий) – это не значит, что с купленной квартирой ничего нельзя будет сделать. Как правило, все обременения или ареста снимаются, но есть некоторые исключения.
| Ситуация | Позиция закона / суда | Последствия для покупателя |
|---|---|---|
| Квартира в ипотеке | Залог прекращается при продаже на торгах (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ; дело А65-20265/2018) | Покупатель получает квартиру без ипотеки, даже если банк не участвовал в деле. |
| Банк не заявил требования в банкротстве | Продажа идёт в общем порядке без согласия залогодержателя. | Риск оспаривания минимален. Но лучше запросить письменное подтверждение у управляющего. |
| Арест или запрет регистрационных действий | Считаются снятыми в силу закона при введении процедуры банкротства (дело А40-159081/2016) | На практике запись в Росреестре/ФССП может «висеть». Иногда приходится снимать через суд. |
| Росреестр/пристав не сняли обременение | Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать бездействие органа. | Регистрация права собственности возможна, но может занять больше времени. |
Квартира находится в ипотеке
Когда квартира находится в ипотеке, это значит, что банк является залогодержателем. У него есть право получить статус залогового кредитора (до торгов), но очень часто этого не делает.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом
Если банк не предъявил свои требования в рамках банкротства, заложенное имущество продается с торгов в общем порядке и согласие залогового кредитора на продажу не требуется.
В контексте залоговых отношений это положение подразумевает, что, если залогодержатель не использует своё право на регистрацию в реестре требований, обеспеченных залогом, он, по сути, отказывается от преимуществ, которые предусмотрены для него залоговым обременением.
Соответственно, прежде чем принимать решение об участии в торгах, нужно внимательно изучить реестр требований, а в случае наличия кредитора с залоговым имуществом – запросить у конкурсного управляющего письменное согласие такого кредитора.
Кто должен снимать аресты с недвижимости?
В случае начала процедуры банкротства, аресты и иные ограничения признаются снятыми, записи об аресте подлежат погашению. Конкурсный управляющий в обязательном порядке извещает об этом государственные органы, в том числе Росреестр.
Но часто бывает так, что Росреестр (или судебный пристав) информацию получает, а обременения и аресты не снимает. Это также не означает, что нужно отказываться от участия в торгах. Просто процесс регистрации перехода права собственности может несколько затянуться. У участника торгов есть два пути решения. Первое – обязать Росреестр (или судебного пристава) снять обременение (аресты) через суд.
Приведенные нормы означают, что аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника считаются отмененными в силу указания закона без принятия об этом самостоятельного акта судом общей юрисдикции или арбитражным судом
Второй вариант – признание права собственности через суд, с привлечением в качестве третьих лиц Росреестр (судебного пристава) и конкурсного управляющего
