Рассмотрим несколько проблем, с которыми сталкиваются участники торгов по банкротству, имеющие желание относительно недорого купить квартиру, дом или земельный участок.
Нотариальная форма сделки
С начала 2023 года в суды чаще стали поступать исковые заявления о признании незаконным отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Но все иски были отклонены в связи с тем, что еще в 2020 году Верховный суд Российской Федерации опубликовал обзор судебной практики, в котором, в том числе, указал следующее:
Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.
Постепенно ситуация выравнивается и теперь в положениях о проведении процедуры реализации имущества сразу прописано обязательное нотариальное удостоверение сделки.
| Ситуация | Позиция закона / суда | Последствия для покупателя |
|---|---|---|
| Нет нотариального удостоверения сделки | Несоблюдение нотариальной формы делает сделку ничтожной (Обзор ВС РФ № 4 от 23.12.2020) | Сделка может быть оспорена в течение 3 лет другими участниками. |
| Покупка доли в общей собственности | Сособственники сохраняют преимущественное право покупки по цене торгов (дело № А56-101919/2020) | Даже после победы на торгах долю может выкупить другой собственник. |
| Не направлены предложения сособственникам | Конкурсный управляющий обязан уведомить других собственников. | Если процедура нарушена, сделку могут признать недействительной. |
| Срок ответа сособственников | Обычно 5 дней с момента получения предложения о выкупе. | Если отказа или ответа нет, имущество закрепляется за победителем торгов. |
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В тоже время, у тех лиц, чье право нарушено (другие собственники), есть три года на то, чтобы подать заявление о признании сделки ничтожной. Данный срок исчисляется с момента, когда он узнал о нарушении своего права или должен был об этом узнать.
Общедолевая собственность
На торгах по банкротству часто можно увидеть лоты, с пометкой «общедолевая собственность» и «индивидуальная». В первом случае, прежде чем принимать решение об участии в торгах, нужно ознакомиться со всеми документами.
Дело в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники собственности имеют преимущественное право ее покупки по ее рыночной стоимости. Но на торгах по банкротству действует немного иной порядок.
Простыми словами, другие собственники недвижимости имеют право преимущественной покупки как при обычной сделке, только с некоторыми изменениями. Им предлагают ее купить не по рыночной стоимости, а по той цене, которая определена по результатам проведения торгов.
Только после отказа других собственников или игнорирования предложения, имущество продается победителю торгов. Следовательно, после определения вас победителем, убедитесь, что у конкурсного управляющего имеются подтверждающие документы направления другим собственникам предложения о праве выкупа. В противном случае, ваша сделка может быть признана недействительной даже после регистрации ее в Росреестре.
В какой срок другие собственники должны дать свое согласие или отказ?
Сроки, в которых сособственники должны проявить (или не проявить) свое волеизъявление, утверждается отдельным положением. Чаще всего, срок устанавливается в течение 5 дней с даты получения предложения
