юрист
Алексей Лобанов
14 лет судебной практики
Работаю по всей России


Алексей Лобанов
14 лет судебной практики

+7-921-903-17-16
ежедневно с 08:00 до 23:00

Успешно защищаю своих клиентов в судах с 2009 года.
Озвучьте проблему — мы предложим решение

Консультация
Бесплатно
Защита в суде
от 45 000
Иск или жалоба
от 7 000
Претензия
от 7 000



Подводные камни недвижимости на торгах по банкротству

Санкт-Петербург, 2024 год

Общая долевая собственность

Рассмотрим несколько проблем, с которыми сталкиваются участники торгов по банкротству, имеющие желание относительно недорого купить квартиру, дом или земельный участок.

Нотариальная форма сделки

С начала 2023 года в суды чаще стали поступать исковые заявления о признании незаконным отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Но все иски были отклонены в связи с тем, что еще в 2020 году Верховный суд Российской Федерации опубликовал обзор судебной практики, в котором, в том числе, указал следующее:

Выдержка из решения суда
Выдержка из решения суда
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 23.12.2020
Задать вопрос
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости.

Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Постепенно ситуация выравнивается и теперь в положениях о проведении процедуры реализации имущества сразу прописано обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В тоже время, у тех лиц, чье право нарушено (другие собственники), есть три года на то, чтобы подать заявление о признании сделки ничтожной. Данный срок исчисляется с момента, когда он узнал о нарушении своего права или должен был об этом узнать.

Требуется ли согласие другого супруга на покупку недвижимости?

Общедолевая собственность

На торгах по банкротству часто можно увидеть лоты, с пометкой «общедолевая собственность» и «индивидуальная». В первом случае, прежде чем принимать решение об участии в торгах, нужно ознакомиться со всеми документами.

Дело в том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники собственности имеют преимущественное право ее покупки по ее рыночной стоимости. Но на торгах по банкротству действует немного иной порядок.

Выдержка из решения суда
Выдержка из решения суда
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 по делу N А56-101919/2020
Задать вопрос
Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ).

Простыми словами, другие собственники недвижимости имеют право преимущественной покупки как при обычной сделке, только с некоторыми изменениями. Им предлагают ее купить не по рыночной стоимости, а по той цене, которая определена по результатам проведения торгов.

Выдержка из решения суда
Выдержка из решения суда
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 по делу N А56-101919/2020
Задать вопрос
После определения в отношении доли должника победителя торгов, сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора

Только после отказа других собственников или игнорирования предложения, имущество продается победителю торгов. Следовательно, после определения вас победителем, убедитесь, что у конкурсного управляющего имеются подтверждающие документы направления другим собственникам предложения о праве выкупа. В противном случае, ваша сделка может быть признана недействительной даже после регистрации ее в Росреестре.

В какой срок другие собственники должны дать свое согласие или отказ?

Сроки, в которых сособственники должны проявить (или не проявить) свое волеизъявление, утверждается отдельным положением. Чаще всего, срок устанавливается в течение 5 дней с даты получения предложения




Озвучьте проблему — я предложу решение
+7-921-903-17-16
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии


Стоит ли покупать ипотечную квартиру на торгах по банкротству
Стоит ли покупать ипотечную квартиру на торгах по банкротству
Стоит, но надо внимательно изучить банкротное дело перед принятием решения об участии в торгах по ней. Могут быть нюасны
1 месяц назад

Компания в банкротстве, а срок оплаты по договору еще не наступил
Компания в банкротстве, а срок оплаты по договору еще не наступил
Когда компания в банкротстве, а срок оплаты еще не наступил, то важно определить момент возникновения обязательств и не пропустить сроки
10 месяцев назад

Обзор интересных лотов дебиторской задолженности (13.02.2023 по 17.02.2023)
Обзор интересных лотов дебиторской задолженности (13.02.2023 по 17.02.2023)
Еженедельный обзор интересных лотов дебиторской задолженности на торгах по банкротсву с рекомендациями и ссылками на площадки
1 год назад

Как купить ликвидную дебиторскую задолженность на торгах по банкротству в 2023 году
Как купить ликвидную дебиторскую задолженность на торгах по банкротству в 2023 году
Купить ее не составляет никакого труда. Сложность заключается в том, что очень много неликвида. То есть безнадежных долгов
1 год назад
Алексей Лобанов
Основные судебные дела


Строительный подряд,
аренда спецтехники
Уклонение от подписания актов, отказ в оплате в связи с отсутствием исполнительной документации, завышенный процент неуйстойки и другие необоснованные претензии
Грузоперевозки,
экспедирование, ущерб
Взыскание дополнительных расходов, повреждение упаковки, груза, простой техники

Снятие ареста с груза, СНП контейнеров, их возврат и взыскание стоимости при утрате или повреждении
Авторское право,
коммерческая концессия
Расторжение договора коммерческой концессии, возврат паушального взноса, оспаривание секретов производства (Ноу-хау), нарушение авторских прав и штрафы
Аренда недвижимости,
возврат имущества
Взыскание задолженности, ограничение допуска в арендованное помещение, возврат залога (в том числе имущества), оспаривание повышения ставки, принудительное освобождение площади, а также препятствие сносу здания или постройки
Административные постановления
Оспаривание административных штрафов, предписаний, запрета определенных действий Взаимодействия с налоговыми, таможенными и иными органами государственной власти
В чем заключается работа?


Сопровождение всего процесса
Вы будете освобождены от участия в судебных заседаниях и взаимодействию с госорганами. Всю бумажную и судебную работу я возьму на себя

Вы коротко рассказываете о сути спора — я предлагаю решение. После ознакомления с материалами дела я оценю перспективы и составить план совместных действий

Поиск и арест имущества
Ситуация может сложиться так, что должник намеренно выводит активы, оформляет притворные сделки для осложнения принудительного взыскания

В процессе рассмотрения дела, возможно потребуется подавать заявление о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста

Подготовка к делу
Ознакомление с материалами дела, подготовка ходатайств, возражений и заявлений входит в круг моих обязанностей

Вам не придется вникать в процессуальные дерби, изучать процессуальный кодекс и беспокоиться о составлении необходимых документов

Исполнительное производство
После вступления решения суда в силу необходимо получить исполнительный лист на принудительное взыскание, так как немногие погашают задолженность добровольно

Требуется проделать работу по розыску имущества, взаимодействовать с судебными приставми и банком, где открыт расчетный счет должника
Дополнительные услуги, которые могут вам пригодиться


Абонентское юридическое обслуживание в несколько раз дешевле штатного юриста. В стоимость включены судебные дела, консультации, проверка и составления договоров без ограничений по количеству

В соответствии с письмами налоговой инспекции и позиции Верховного суда, компания, во избежании негативных последствий по налогам, должна проявить должную осмотрительность, то есть проверить его финансовое состояние, убедится в правоспособности директора заключить сделку

Если ваш контрагент подаст документы на смену учредителей или директора, изменится финансовое состояние либо на него подадут в суд — я оповещу вас об этом на следующий день

Сложные юридические вопросы требует большей проработки, изучения регионального законодательства и судебной практики

Я подготовлю для вас письменное заключение с ответами на ваши вопросы с рекомендациями со ссылками на соответствующие нормативно-правовые акты

Во избежание негативных последствий при конфликте требуется внимательно изучить договоры с контрагентами и просчитать все возможные риски

Многие компании впервые вчитываются в договор только после наступления негативных последствий и приходят в стадию неуправляемых рисков

Мой опыт ведения судебной работы накапливается с 2009 года. В большинстве случаев я защищаю сторону ответчика. Благодаря такому опыту, я могу предугадать поведение ответчика, если я защищаю сторону истца.

Цена является твердой и не меняется в процессе рассмотрения дела


ИП Лобанов Алексей Юрьевич
ОГРНИП: 311784734000026 ИНН: 781434298092
197371, Санкт-Петербург, Комендантский пр. а/я 39






Стоит ли покупать ипотечную квартиру на торгах по банкротству
Стоит ли покупать ипотечную квартиру на торгах по банкротству
Стоит, но надо внимательно изучить банкротное дело перед принятием решения об участии в торгах по ней. Могут быть нюасны
Компания в банкротстве, а срок оплаты по договору еще не наступил
Компания в банкротстве, а срок оплаты по договору еще не наступил
Когда компания в банкротстве, а срок оплаты еще не наступил, то важно определить момент возникновения обязательств и не пропустить сроки
Обзор интересных лотов дебиторской задолженности (13.02.2023 по 17.02.2023)
Обзор интересных лотов дебиторской задолженности (13.02.2023 по 17.02.2023)
Еженедельный обзор интересных лотов дебиторской задолженности на торгах по банкротсву с рекомендациями и ссылками на площадки
Как купить ликвидную дебиторскую задолженность на торгах по банкротству в 2023 году
Как купить ликвидную дебиторскую задолженность на торгах по банкротству в 2023 году
Купить ее не составляет никакого труда. Сложность заключается в том, что очень много неликвида. То есть безнадежных долгов
Можно ли не возвращать аванс по договору подряда
Можно ли не возвращать аванс по договору подряда
Заказчик может потребовать от подрядчика вернуть уплаченный аванс, но если работы выполнены частично - подрядчику надо доказать сумму и объем
Можно ли взыскать убытки с работника, разгласившего коммерческую тайну?
Можно ли взыскать убытки с работника, разгласившего коммерческую тайну?
В большинстве случаев нет. Чаще всего, требования основаны на использовании клиентской базы в виде передачи их третьим лицам


14 лет я успешно защищаю своих клиентов в судах
Санкт-Петербурга, Москвы, Челябинска, Ростова-на-Дону, Екатеринбурга, Красноярска, Петрозаводска, Краснодара, Нижнего Новгорода, Кемерово, Иркутска, Омска и Рязани


Основные категории судебных дел

Строительный подряд,
аренда спецтехники, мигранты



Уклонение от подписания актов, отказ в оплате в связи с отсутствием исполнительной документации, завышенный процент неуйстойки и другие необоснованные претензии

Грузоперевозки, экспедиция,
повреждение груза



Взыскание дополнительных расходов, повреждение упаковки, груза, простой техники

Снятие ареста с груза, СНП контейнеров, их возврат и взыскание стоимости при утрате или повреждении

Авторское право, франшиза,
лицензионные договоры



Расторжение договора коммерческой концессии, возврат паушального взноса, оспаривание секретов производства (Ноу-хау), нарушение авторских прав и штрафы

Аренда недвижимости,
возврат имущества, неустойки



Взыскание задолженности, ограничение допуска в арендованное помещение, возврат залога (в том числе имущества), оспаривание повышения ставки, принудительное освобождение площади, а также препятствие сносу здания или постройки

Банкротство юридических лиц,
оспаривание сделок должника



Публикация обязательного сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве, сопровождение, участие в собраниях кредиторов

Административные штрафы,
обжалование постановлений



Оспаривание административных штрафов, предписаний, запрета определенных действий

Взаимодействия с налоговыми, таможенными и иными органами государственной власти
В чем заключается моя работа?



Сопровождение всего процесса

Вы будете освобождены от непосредственного участия в судебных заседаниях и взаимодействию с государстенными органами. Всю бумажную и судебную работу я возьму на себя

Вы коротко рассказываете о сути спора — я предлагаю решение. После ознакомления с материалами дела я смогу оценить перспективы и составить план совместных действий

Поиск и арест имущества

Ситуация может сложиться так, что должник намеренно выводит активы, оформляет притворные сделки для осложнения принудительного взыскания

В процессе рассмотрения дела (или до подачи заявления в суд), возможно потребуется подавать заявление о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста

Подготовка к делу

Ознакомление с материалами дела, подготовка ходатайств, возражений и заявлений входит в круг моих обязанностей

Вам не придется вникать в процессуальные дерби, изучать процессуальный кодекс и беспокоиться о составлении необходимых документов

Исполнительное производство

После вступления решения суда в силу необходимо получить исполнительный лист на принудительное взыскание, так как немногие погашают задолженность добровольно

Требуется проделать работу по розыску имущества, взаимодействовать с судебными приставми и банком, где открыт расчетный счет должника

Дополнительные услуги, которые могут вам пригодиться

Абонентское юридическое обслуживание в несколько раз дешевле штатного юриста. В стоимость включены судебные дела, консультации, проверка и составления договоров без ограничений по количеству

В соответствии с письмами налоговой инспекции и позиции Верховного суда, компания, во избежании негативных последствий по налогам, должна проявить должную осмотрительность, то есть проверить его финансовое состояние, убедится в правоспособности директора заключить сделку и т.п.

Если ваш контрагент подаст документы на смену учредителей или директора, изменится финансовое состояние либо на него подадут в суд — я оповещу вас об этом на следующий день

Сложные юридические вопросы требует большей проработки, изучения регионального законодательства и судебной практики

Я подготовлю для вас письменное заключение с ответами на ваши вопросы с рекомендациями со ссылками на соответствующие нормативно-правовые акты

Во избежание негативных последствий при конфликте требуется внимательно изучить договоры с контрагентами и просчитать все возможные риски

Многие компании впервые вчитываются в договор только после наступления негативных последствий и приходят в стадию неуправляемых рисков








Юрист Алексей Лобанов
Мой опыт ведения судебной работы накапливается с 2009 года. В большинстве случаев я защищаю сторону ответчика. Благодаря такому опыту, я могу предугадать поведение ответчика, если я защищаю сторону истца.

Цена является твердой и не меняется в процессе рассмотрения дела
ИП Лобанов Алексей Юрьевич
ОГРНИП: 311784734000026 ИНН: 781434298092
197371, Санкт-Петербург, Комендантский пр. а/я 39