На торгах по банкротству выставляются участки различных категорий: земли населенных пунктов под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), участки в садах и дачных товариществах (садоводство, СНТ), а также земли сельскохозяйственного назначения.
Каждая категория имеет свои особенности и ограничения по использованию, которые необходимо учитывать при покупке.
Хотя банкротные торги открыты и регулируемы, покупатель сталкивается с рядом рисков на всех этапах сделки.
- Риски для покупателя
- Долевая и совместная собственность: покупка в браке
- Долевая собственность с другими лицами
- Категории земельных участков и ограничения использования
- Участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
- Участки в садоводствах (СНТ) и для садового дома
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Заключение
Риски для покупателя
Даже после успешного завершения аукциона сохраняется риск оспаривания сделки в суде в течение одного года – таков специальный срок исковой давности для признания торгов недействительными.
По данным рынка, почти каждые третьи торги с несколькими претендентами кто-то пытается оспорить
Перед покупкой важно проверить правовой статус земли: наличие обременений (залоги, аренда, сервитуты), актуальность межевания границ, подключение коммуникаций и т.д.
Конкурсные управляющие продают имущество должника «как есть», поэтому после покупки могут обнаружиться сложности (например, соседи захватили часть участка, нет подъезда, наложение границ). Все эти проблемы покупатель будет решать уже своими силами.
После полной оплаты и подписания договора купли-продажи покупателю необходимо зарегистрировать свое право в Росреестре. Здесь тоже есть временные риски: до госрегистрации покупатель не считается собственником (ст. 223 ГК РФ).
Если имущество находится в другом регионе РФ, возможны дополнительные сложности: придется либо обращаться в местный МФЦ/Росреестр, либо пользоваться услугами удаленной электронной регистрации.
В настоящее время Росреестр реализует принципы экстерриториальности, и подать документы на регистрацию можно в любом регионе, однако на практике дистанционная подача может потребовать нотариального удостоверения или усиленной электронной подписи.
Долевая и совместная собственность: покупка в браке
По общему правилу в деле о банкротстве включается лишь доля имущества, принадлежащая должнику, но Верховный суд РФ разъяснил, что реализация общего имущества супругов должна происходить как единого объекта
Например, при банкротстве одного супруга дом или участок, нажитые в браке, выставляются на торги полностью, а второй супруг (не должник) после продажи получает денежную компенсацию стоимости своей доли
Даже если супруги перед банкротством формально разделили недвижимость на доли, это не меняет порядок продажи – продается весь объект единым лотом
Такой подход исключает появление неликвидных долей и позволяет выручить максимум средств для расчета с кредиторами.
Долевая собственность с другими лицами
Если приобретается доля земельного участка, находящегося в долевой собственности, нужно учитывать преимущественное право покупки остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ).
В процедуре торгов это реализуется особым образом: сначала на открытом аукционе определяется победитель и цена за долю должника, но право собственности не переходит сразу. Организатор торгов обязан предложить другим совладельцам выкупить эту долю по достигнутой цене.
Нарушение преимущественного права выкупа является основанием для признания торгов недействительными.
Поэтому покупателям-дольщикам стоит проверить, была ли соблюдена эта процедура (на практике организатор высылaет уведомления совладельцам перед заключением сделки).
Категории земельных участков и ограничения использования
| Категория | Использование | Ограничения | Риски |
|---|---|---|---|
| ИЖС | Строительство жилого дома до 3 этажей, регистрация проживания. | Начать стройку в 3–5 лет, иначе риск санкций или изъятия. | Самовольные постройки, наложение границ. |
| Садоводство / СНТ | Садовый дом, хозяйственные постройки, регистрация дома как жилого. | С 2025 года нельзя продавать дом отдельно от земли. | Проблемы с коммуникациями, обязательства по инфраструктуре. |
| Сельхозземли | Выращивание культур, фермерство, огородничество. | Использование только по назначению, при неиспользовании 3 года – изъятие. | Сложность перевода в ИЖС, низкая ликвидность. |
При покупке участков важно понимать их категорию и разрешенное использование – это определяет, что можно строить и делать на земле, а также накладывает определенные ограничения.
Участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Как правило, это земли населенных пунктов, предназначенные для строительства жилого дома для одной семьи с правом последующей регистрации проживания.
Покупка участка ИЖС дает возможность построить капитальный дом (обычно высотой не более 3 этажей) и зарегистрировать в нем место жительства.
Однако законодательство обязывает использовать участок по назначению: в течение отведенного муниципальными нормами срока следует начать стройку, иначе могут повысить налог или применить санкции.
С 1 марта 2025 года введено понятие «освоение участка» – в течение трех лет нужно подготовить земельный участок к использованию (очистить, обеспечить инфраструктуру), а для участков под строительство – в течение пяти лет возвести дом и оформить право собственности
Неиспользование земли под ИЖС более трех лет подряд приравнивается к ненадлежащему использованию и может повлечь предупреждение, штраф, а в крайнем случае – изъятие участка через суд в пользу публичной собственности (ст. 284 ГК РФ).
Практика изъятия пока редка и применяется в основном к сельхозземлям, но тренд на усиление контроля очевиден. Покупателю ИЖС-участка важно убедиться, что на земле нет самовольных построек и она не обременена обязательством долевого участия в строительстве инфраструктуры поселка (в новых коттеджных комплексах такое встречается).
Участки в садоводствах (СНТ) и для садового дома
Земли с разрешенным использованием для садоводства или ведения дачного хозяйства могут относиться как к категории земель населенных пунктов, так и к сельскохозяйственным землям (специально выделенным под садовые товарищества).
На садовом участке обычно можно построить жилой садовый дом (дачу) не выше 3 этажей без обязательного получения разрешения на строительство (достаточно уведомления), а также возводить хозяйственные постройки (бани, сараи, гаражи).
Важно понимать, что с 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения (Федеральный закон №353-ФЗ от 31.07.2025), которые запрещают продавать садовые и дачные дома отдельно от земельного участка и наоборот.
Теперь жилые или садовые дома, хозпостройки и гаражи не могут отчуждаться раздельно от земли, на которой расположены (ч. 6 ст. 23 закона о садоводстве)
Для покупателей садовых участков это означает, что при участии в торгах нужно приобретать земельный участок вместе со всеми капитальными строениями на нем, иначе сделка противоречит закону и не будет зарегистрирована.
Земли сельскохозяйственного назначения
К этой категории относятся пахотные земли, луга, пастбища и др., предназначенные для агропроизводства.
Иногда на торгах продаются сельхозучастки (паевые земли бывших колхозов, фермерские угодья) – они привлекают низкой ценой за сотку. Однако использование сельхозземель строго регламентировано.
Основное назначение – выращивание сельхозпродукции, разведение животных, садоводство или огородничество. Если новый владелец не использует сельхозземлю по назначению, надзорные органы могут выявить нарушения (сорняки, отсутствие обработки) и сначала выдать предупреждение.
Длительное неиспользование (более 3 лет подряд) грозит принудительным изъятием участка через решение суда с выплатой собственнику рыночной стоимости (ст. 6 закона «Об обороте земель сельхозназначения», ст. 284 ГК РФ)
В целом сельхозземли подходят покупателям, готовым заниматься сельским хозяйством или долгосрочными инвестициями, но для последующей перепродажи под строительство они мало пригодны без изменения категории, что является сложной и не гарантированной процедурой.
Заключение
Покупка земельных участков через механизм банкротных торгов – это реальная возможность приобрести недвижимость по привлекательной цене, будь то для личного пользования (строительства дома, ведения хозяйства) или для инвестиций и перепродажи.
Однако такая сделка требует от покупателя повышенного внимания к деталям и правовым нюансам.
