8-921-903-17-16



Администрация увеличила стоимость аренды земельного участка. Можно ли уменьшить сумму платежей?


18 января 2017 12:40

Администрация муниципального образования заключая договор аренды, часто в качестве расчета арендной платы указывает некую формулу, где указывается коэффициент функционального использования, уровень инфляции на текущий финансовый год, категория вида деятельности арендатора и так далее.

Но однажды случается так, что один из коэффициентов меняется и размер арендой платы увеличивается в несколько раз. Арендатор не платит и муниципальное образование обращается в суд за принудительным взысканием.

Как снизить сумму арендных платежей?

Размер арендных платежей на будущее время можно решить двумя действиями: первое это «отбиться» от существующего иска, второе это обратиться в суд с требованием об изменении договора в части расчета суммы. Как правило, положительный этап по первому методу автоматически создает предпосылки к изменению договора в досудебном порядке. Рассмотрим первый вариант подробнее.

Формула расчета арендных платежей

В большинстве случаев, новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Основания для изменения формулы считается Постановления Правительства субъекта, в котором находится арендованный объект.

Далее, решением совета депутатов муниципального образования для спорного объекта недвижимости может быть установлен повышающий коэффициент (например, изменяют коэффициент обеспеченности объектами инфраструктуры или вид деятельности арендатора).

Однако эти формулы и коэффициенты не отвечают признакам предсказуемости, предельной простоты и прозрачности расчета. С целью недопущения злоупотреблением полномочий, Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которое ограничивает предельную плату за год для некоторых видов недвижимости.

Например, для земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, предусмотрена максимальная плата: 2% от кадастровой стоимости за год. Следовательно, если ваши платежи по формулам и коэффициентам превышают этот показатель, то у вас есть шанс защититься в суде по принудительному взысканию задолженности и изменить порядок определения их на будущее время исходя из принципов, закрепленных в Постановлении №582.

Позиция Арбитражных судов

Арбитражный суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Нормы, устанавливающие регламентирующие размеры арендной платы после введения в действие Постановления № 582 не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582 и потому такие акты, не могут применяться в силу статьи 12 ГК РФ.

Данная позиция находит свое подтверждение в Решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-36310/2014, рассматриваемого председателем АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области Изотовой С.В.

Отзыв на иск администрации муниципального образования

В своем отзыве, ответчик должен сделать расчет арендных платежей на основе 2% от кадастровой стоимости, вычислить, есть ли недоплата или имеется переплата и указать нормы права, которым руководствуется. Стоить учесть, что каждый случай индивидуален и описанные действия могут вам не подойти. Для полной картины, юристу необходимо посмотреть документы, а также изучить историю взаимодействия и переписки сторон.

Кадастровая стоимость земельного участка завышена

В договоре может быть изначально предусмотрен расчет арендных платежей исходя из кадастровой стоимости. Однако размер оцененного участка может быть сильно завышен. Для этого существует процедура оспаривания оценки кадастровой стоимости, которую провел собственник земли.

С 1 января 2017 года проводить такую оценку имеет право только государственные оценщики. Если выводы эксперта подтвердят завышенный размер и административная комиссия муниципального образования откажется ее снижать, то вам придется обратиться в суд.


Составление иска, отзыва
5 000
Первая инстанция
10 000 – 25 000
Полное сопровождение
35 000

Подготовка и сбор доказательств

Составление иска или отзыва

Юрист на каждом судебном заседании

Участие в апелляционной инстанции

Участие в кассационной инстанции

Подготовка и сбор доказательств

Составление иска или отзыва

Юрист на каждом судебном заседании

Участие в апелляционной инстанции

Участие в кассационной инстанции

Подготовка и сбор доказательств

Составление иска или отзыва

Юрист на каждом судебном заседании

Участие в апелляционной инстанции

Участие в кассационной инстанции











Некоторые результаты наших судебных дел

(в подавляющем большинстве дел мы успешно защищаем интересы ответчиков)





Обычно нам просто звонят, озвучивают ситуацию — мы предлагаем решение



Короткий, но полезный тест

Можно ли не платить зарплату генеральному директору? Какие условия в договоре законны, а какие будут признаны судом недействительными?

Мы составили небольшой тест из 10 вопросов, которые помогут вам в дальнейшей деятельности, если ответов на них вы не знали

Начать тест




[dwqa-list-questions]




Заметки на полях

Если брак расторгнут — супруг теряет право проживать в квартире
В 2013 году супруги развелись, но муж остался жить в доме, сохраняя хорошие отношения с теперь уже бывшей женой и ребенком – по его словам, продолжалось это до тех пор, пока у нее якобы не появился другой мужчина. После этого его попросили съехать. Однако выписываться и выселяться бывший муж отказался
4 недели назад
Алексей Лобанов


Реорганизация ЗАО в ООО в 2017 году
Несмотря на то, что с 1 сентября 2014 года действует нормы, так называемой «упрощенной» реорганизации ЗАО, на сегодняшний день, в связи с последними изменениями, от общей процедуры отличает только необязательной публикацией в Вестнике государственной регистрации. Все остальное как и раньше – с уведомлением налогового органа и выжиданием трехмесячного срока
3 месяца назад
Алексей Лобанов

Оспаривание (снижение) кадастровой стоимости земельного участка или здания в 2017 году
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается, в основном, для целей налогообложения. В связи с этим, в последние годы очень много дел связанных с оспариванием такой стоимости, так как государственная кадастровая оценка не всегда показывает рыночную стоимость
4 месяца назад
Дмитрий Колесников



Юрист    +7 812 903-17-16