8-921-903-17-16



Администрация увеличила стоимость аренды земельного участка. Можно ли уменьшить сумму платежей?


18 января 2017 12:40

Администрация муниципального образования заключая договор аренды, часто в качестве расчета арендной платы указывает некую формулу, где указывается коэффициент функционального использования, уровень инфляции на текущий финансовый год, категория вида деятельности арендатора и так далее.

Но однажды случается так, что один из коэффициентов меняется и размер арендой платы увеличивается в несколько раз. Арендатор не платит и муниципальное образование обращается в суд за принудительным взысканием.

Как снизить сумму арендных платежей?

Размер арендных платежей на будущее время можно решить двумя действиями: первое это «отбиться» от существующего иска, второе это обратиться в суд с требованием об изменении договора в части расчета суммы. Как правило, положительный этап по первому методу автоматически создает предпосылки к изменению договора в досудебном порядке. Рассмотрим первый вариант подробнее.

Формула расчета арендных платежей

В большинстве случаев, новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Основания для изменения формулы считается Постановления Правительства субъекта, в котором находится арендованный объект.

Далее, решением совета депутатов муниципального образования для спорного объекта недвижимости может быть установлен повышающий коэффициент (например, изменяют коэффициент обеспеченности объектами инфраструктуры или вид деятельности арендатора).

Однако эти формулы и коэффициенты не отвечают признакам предсказуемости, предельной простоты и прозрачности расчета. С целью недопущения злоупотреблением полномочий, Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которое ограничивает предельную плату за год для некоторых видов недвижимости.

Например, для земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, предусмотрена максимальная плата: 2% от кадастровой стоимости за год. Следовательно, если ваши платежи по формулам и коэффициентам превышают этот показатель, то у вас есть шанс защититься в суде по принудительному взысканию задолженности и изменить порядок определения их на будущее время исходя из принципов, закрепленных в Постановлении №582.

Позиция Арбитражных судов

Арбитражный суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Нормы, устанавливающие регламентирующие размеры арендной платы после введения в действие Постановления № 582 не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ, принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582 и потому такие акты, не могут применяться в силу статьи 12 ГК РФ.

Данная позиция находит свое подтверждение в Решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-36310/2014, рассматриваемого председателем АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области Изотовой С.В.

Отзыв на иск администрации муниципального образования

В своем отзыве, ответчик должен сделать расчет арендных платежей на основе 2% от кадастровой стоимости, вычислить, есть ли недоплата или имеется переплата и указать нормы права, которым руководствуется. Стоить учесть, что каждый случай индивидуален и описанные действия могут вам не подойти. Для полной картины, юристу необходимо посмотреть документы, а также изучить историю взаимодействия и переписки сторон.

Кадастровая стоимость земельного участка завышена

В договоре может быть изначально предусмотрен расчет арендных платежей исходя из кадастровой стоимости. Однако размер оцененного участка может быть сильно завышен. Для этого существует процедура оспаривания оценки кадастровой стоимости, которую провел собственник земли.

С 1 января 2017 года проводить такую оценку имеет право только государственные оценщики. Если выводы эксперта подтвердят завышенный размер и административная комиссия муниципального образования откажется ее снижать, то вам придется обратиться в суд.


Составление иска, отзыва
5 000
Первая инстанция
10 000 – 25 000
Полное сопровождение
35 000

Подготовка и сбор доказательств

Составление иска или отзыва

Юрист на каждом судебном заседании

Участие в апелляционной инстанции

Участие в кассационной инстанции

Подготовка и сбор доказательств

Составление иска или отзыва

Юрист на каждом судебном заседании

Участие в апелляционной инстанции

Участие в кассационной инстанции

Подготовка и сбор доказательств

Составление иска или отзыва

Юрист на каждом судебном заседании

Участие в апелляционной инстанции

Участие в кассационной инстанции










дата решения, сторона по делу, номер, суть спора и результат


09.01.2018
Ответчик
А56-74350/2017
Истец просил суд взыскать с ответчика 202 000 рублей задолженности, включая 10 000 рублей компенсации за нарушение исключительных прав истца, 188000 руб. пеней за просрочку оплаты выставленных счетов
Требования в части взыскании задолженности и неустойки оставили без рассмотрения. В остальной части требований отказали
07.12.2017
Истец
А56-81690/2017
Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности за аренду спецтехники. Ответчик просил в иске отказать, так как накладные подписал человек в отсутствии на то полномочий
Исковые требования удовлетворены в полном объеме
01.12.2017
Истец
А40-221878/2016
Коммерческий банк ограничил операции по счету в связи с истечением срока полномочий генерального директора. Первая инстанция признала действия банка незаконными и обязала снять все ограничения. Ответчик с иском не согласился и подал апелляционную жалобу
Решение первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения в связи с тем, что истечение срока полномочий никаких правовых последствий не создает, пока не будет избран новый директор
30.11.2017
Ответчик
А56-38507/2016
Истец предъявил требование к бюджетному образовательному учреждению об обязании принять и оплатить поставленный товар, ссылаясь на неправомерные действия последнего и ограничения конкуренции в связи с тем, что технические характеристики товара защищены патентном другой организации
Апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции, который отказал истцу в удовлетворении требований к бюджетной организации.
21.11.2017
Истец
А56-63940/2017
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании 1 980 000 задолженности, возникшей в результате выполнение истцом вырубки просек под линии электропередач.
Исковые требования удовлетворены в полном объеме
08.11.2017
Истец
А56-39746/2016
Ответчик подал кассационную жалобу на отмену решения апелляционной инстанции и оставления в силе решение суда первой инстанции, которая отказа во взыскании неустойки в связи с принятием новых технических условий
Решение апелляционной инстанции оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. Новые технические условия и изменения сроков договора не тождественно со сроками исполнения договора
01.11.2017
Истец
А56-52419/2017
Ответчик возражал против удовлетворения требований о взыскании неустойки ссылаясь на отсутствие фронта работ (установка окон) и нехватки материалов, которые должен был предоставить истец
Исковое заявление удовлетворено полностью. С ответчика взыскано ~1 200 000 рублей неустойки за просрочку сдачи работ
06.09.2017
Ответчик
А56-51303/2017
Налоговая инспекция №15 по Санкт-Петербургу обратилось с иском к ответчику с требованием об обязании сменить наименование из за амперсанда (знак &)
В удовлетворении иска отказано полностью. Амперсанд не является буквенным символом какого-либо алфавита, а относится к графическим знакам, используется для связи слов в предложении.
21.08.2017
Истец
А40-221878/2016
Банк приостановил обслуживание счета в связи с окончанием полномочий генерального директора. Не согласившись, истец подал в суд с требованиями о разблокировки расчетного счета
Иск удовлетворен полностью. Истечение полномочий генерального директора не имеет никаких правовых последствий и блокировка счета незаконна
21.08.2017
Ответчик
А56-39187/2017
Истец просил взыскать с ответчика 100 000 рублей неустойки по договору поставки и 30 000 рублей на судебные расходы
Иск удовлетворен частично. Неустойка снижена на 50 000 рублей, судебные расходы на 10 000 рублей.
16.08.2017
Истец
А56-14347/2017
Исполнитель (истец) предъявил иск к заказчику о взыскании денежных средств за разработанный проект. Ответчик возражал, так как договором предусмотрена оплата только после положительного заключения экспертизы
Иск удовлетворен в полном объеме. Условия оплаты, которые зависят от третьих лиц либо основаны на событиях, которые могут не наступить — ничтожные.
21.07.2017
Ответчик
А56-469/2017
Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору поставки и неустойку в размере 300 000 рублей. Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью. Не согласившись, мы подали апелляционную жалобу
Суд апелляционной инстанции решение изменил. Отказал во взыскании неустойки — товарные накладные не ссылаются на договор.
29.06.2017
Заявитель
А56-17820/2017
Пенсионный фонд применил финансовые санкции в размере 44 000 рублей в отношении бюджетного образовательного учреждения в связи с нарушением сроков подачи декларации о застрахованных лицах.
Контролирующий орган отменил свое же решение и санкции были отменены
27.06.2017
Истец
А56-39746/2016
Энергетическая компания не исполнила подключение к электросетям в установленный срок и был подан иск на взыскание неустойки. Первая инстанция отказала в иске, сославшись на принятие новых технических условий, следовательно, срок исполнения исчисляется заново.
Апелляционная инстанция отменила решение и взыскала с ответчика 818 тысяч неустойки
13.06.2017
Ответчик
А56-38507/2016
Поставщик по государственному контракту обратился в суд с иском к заказчику с требованиями обязать принять и оплатить поставленный товар, ссылаясь на незаконный отказ в подписании товарных накладных.
В иске было отказано полностью
30.05.2017
Истец
2-929/2017
В рамках бракоразводного процесса истец заявил требования о разделе совместно нажитой квартиры в виде компенсации половины ее стоимости. Вторая сторона представила долговую расписку о том, что все деньги были личным имуществом ответчика.
Суд признал расписку недопустимым доказательством и взыскал половину стоимости квартиры с ответчика
23.05.2017
Истец
2-4990/2016
Застройщик нарушил сроки по передаче квартиры. Истец отказался подписать акты в связи с существенными недостатками (отсутствовали часть стояков, дверь без замка и т.п.). Суд первой инстанции отказал, посчитав недостатки не существенными.
Городской суд отменил решение первой инстанции и взыскал 525 000 рублей неустойки
10.05.2017
Истец
А56-19267/2017
Истец выполнил работу по заданию Ленинградского областного лесного хозяйства, однако последний оплату не произвел
Суд удовлетворил требования полностью, взыскав более 4 млн рублей задолженности
10.05.2017
Истец
А56-72234/2016
Ответчик не выполнил задание истца на установку оконных дверей. Решение суда первой инстанции было отменено и дело рассматривалось сначала.
Суд апелляционной инстанции принял такое же решение: взыскать с ответчика 200 тыс. рублей за неисполнение договора
10.05.2017
Истец
А56-14384/2017
Ответчик уклонялся от оплаты выполненной работы, ссылаясь на отсутствие денежных средств на расчетном счете
Иск удовлетворен в полном объеме. Исполнительный лист был подан в банк и на следующий день произошло списание всей суммы задолженности
19.04.2017
Ответчик
А41-1815/2016
Истец в рамках банкротного дела просил суд признать сделку недействительной и взыскать с ответчика более 2 млн рублей неосновательного обогащения.
В исковых требованиях отказано полностью
07.04.2017
Истец
А56-84385/2016
Ответчик не исполнил обязательства по оплате поставленной металлоконструкций. В суде заявлял о том, что накладные подписаны неуполномоченным лицом.
Иск удовлетворен в полном объеме
28.02.2017
Ответчик
А56-82006/2016
Истец просил суд взыскать обеспечение по государственному контракту, ссылаясь на препятствия со стороны заказчика в осуществлении работ
В иске отказано полностью
02.02.2017
Истец
А56-38704/2016
Истец выполнил работу по разработке проектной документации. Ответчик работу не оплатил, ссылался на недостатки и нарушение сроков сдачи проекта.
Иск удовлетворен в полном объеме
01.02.2017
Ответчик
А56-54613/2016
Муниципальное образование Ленинградской области "Выборгский район" обратился с иском к ответчику о взыскании арендных платежей за пользование землей.
В иске отказано полностью, формула расчета арендной платы признана незаконной
19.01.2017
Заявитель
12-3/2017
Заявитель ввез на территорию Российской федерации сырое мясо для личного пользования без разрешения Россельхознадзора. Решением таможенного органа, на водителя был наложен штраф.
Решение таможенного органа отменено судом, административное дело прекращено
01.11.2016
Ответчик
А56-60713/2016
Истец просил взыскать неустойку в размере 504 000 рублей за просрочку оплаты поставленной продукции и стоимость услуг юриста в размере 40 000 рублей.
Иск удовлетворен частично. Неустойка была снижена до 160 000 рублей, услуги юриста до 15 000 рублей.
24.10.2016
Заявитель
А56-45986/2016
Турухтанный таможенный пост применил процедуру корректировки таможенной стоимости декларируемых товаров и доначислил таможенные платежи.
После подачи жалобы в суд, вышестоящая таможенная инстанция отменила решение, признав доводы истца обоснованными
07.10.2016
Истец
А56-47328/2016
Истец и ответчик подписании несколько кредитных договоров с обеспечением в виде залога (ипотеки) недвижимого имущества. Истец обратился с иском о снятии обременения в виде ипотеки
Иск удовлетворен, обременение в виде залога (ипотеки) с недвижимости снято
18.07.2016
Ответчик
А56-7343/2016
Истец обратился с иском к ответчику о взыскании задолженности в размере 399 000 рублей по договору бухгалтерского обслуживания
Иск удовлетворен частично. Взыскано 98 000 рублей задолженности, в остальной части было отказано
25.03.2016
Ответчик
А56-87776/2015
В связи с просрочкой оплаты по договору подряда, истец обратился в суд за взысканием неустойки
Неустойка снижена с 270 000 до 161 000, расходы на оплату юриста с 35 000 до 17500 рублей
15.03.2016
Ответчик
20-07/2016
Налогоплательщик отправил годовую декларацию по средствам Почты России, однако, по неизвестным причинам, письмо вернулось обратно за истечением срока хранения
Налоговая инспекция отменила штраф и закрыла дело, признав отправку Почтой России допустимым доказательством исполнения закона
02.03.2016
Ответчик
А56-89902/2015
Истец просил взыскать 650 000 рублей неотработанного аванса ввиду отсутствия подписано технического задания на разработку логотипа
В иске отказано полностью. Суд признал электронную переписку подтверждением обсуждения технического задания
25.01.2016
Ответчик
А56-65871/2015
Истец купил ЧПУ станок, однако в последствии заявил, что он хотел не этот ЧПУ станок, а другой. Ссылался на несоответствие товара условиям контракта
В иске отказано полностью
22.12.2015
Ответчик
12-277/2015
Администрация района оштрафовала автовладельца за парковку на газоне. Не согласившись, водитель обратился в суд
Штраф отменен. Административное дело прекращено
03.12.2015
Ответчик
А56-55137/2015
Истец обратился с иском к ответчику о взыскании неустойки по государственному контракту в размере 150 000 рублей
Неустойку удалось снизить на 90% до 18 000 рублей
13.11.2015
Ответчик
А56-55134/2015
Подрядчик по государственному контракту не исполнил обязательства и заказчик подал иск о взыскании 130 000 рублей
Неустойку удалось снизить на 50%, до 65 000 рублей
04.09.2013
Истец
А56-29040/2013
ФСС не приняла к зачету выплату пособия по беременности и родам ввиду того, что сотрудницу взяли на 7 месяце беременности
Решение государственного органа отменено и признано незаконным
24.05.2013
Истец
А41-4803/13
Компания не исполнила условия по поставке бумажных пакетов в срок
Иск удовлетворен полностью




Обычно нам просто звонят, озвучивают ситуацию — мы предлагаем решение



Короткий, но полезный тест

Можно ли не платить зарплату генеральному директору? Какие условия в договоре законны, а какие будут признаны судом недействительными?

Мы составили небольшой тест из 10 вопросов, которые помогут вам в дальнейшей деятельности, если ответов на них вы не знали

Начать тест




[dwqa-list-questions]




Заметки на полях

Если брак расторгнут — супруг теряет право проживать в квартире
В 2013 году супруги развелись, но муж остался жить в доме, сохраняя хорошие отношения с теперь уже бывшей женой и ребенком – по его словам, продолжалось это до тех пор, пока у нее якобы не появился другой мужчина. После этого его попросили съехать. Однако выписываться и выселяться бывший муж отказался
6 месяцев назад
Алексей Лобанов


Реорганизация ЗАО в ООО в 2017 году
Несмотря на то, что с 1 сентября 2014 года действует нормы, так называемой «упрощенной» реорганизации ЗАО, на сегодняшний день, в связи с последними изменениями, от общей процедуры отличает только необязательной публикацией в Вестнике государственной регистрации. Все остальное как и раньше – с уведомлением налогового органа и выжиданием трехмесячного срока
8 месяцев назад
Алексей Лобанов

Оспаривание (снижение) кадастровой стоимости земельного участка или здания в 2017 году
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается, в основном, для целей налогообложения. В связи с этим, в последние годы очень много дел связанных с оспариванием такой стоимости, так как государственная кадастровая оценка не всегда показывает рыночную стоимость
10 месяцев назад
Дмитрий Колесников



Юрист    +7 812 903-17-16